عقود البيع بالتقسيط للمساكن في الجزائر شروطها وكيفية الحصول عليها

يعد الحصول على سكن لائق حلماً يراود كل مواطن جزائري، ويعتبر البيع بالتقسيط أحد أبرز الحلول التي تطرحها الدولة والمؤسسات الخاصة لتحقيق هذا الهدف. لكن، تتعدد الصيغ وتتشابك الإجراءات، مما يضع المواطن في حيرة بين صيغة البيع بالإيجار “عدل” (AADL)، والسكن الترقوي العمومي (LPP)، أو التعامل مباشرة مع مرقي عقاري خاص. فهم الإطار القانوني الدقيق والشروط والملف المطلوب لكل صيغة هو الخطوة الأولى والأساسية لضمان حقوقك وتجنب أي مشاكل مستقبلية في مشروع امتلاك منزلك.

ما هو البيع بالتقسيط للمساكن في القانون الجزائري؟

مفهوم “البيع بالتقسيط” هو مصطلح واسع يشمل كل عملية بيع يتم فيها تسديد الثمن على أقساط أو دفعات دورية. في السياق العقاري الجزائري، يتخذ هذا المفهوم عدة أشكال قانونية يجب التمييز بينها بدقة، لأن لكل منها إطارها القانوني الخاص وحقوقها والتزاماتها المترتبة عليها.

البيع على التصاميم (Vente Sur Plans – VSP)

هذه هي الصيغة القانونية الأساسية التي تنظم بيع العقارات قبل أو أثناء إنجازها. ينظمها القانون رقم 11-04 المؤرخ في 17 فبراير 2011 الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية. في هذا النوع من العقود، يلتزم المرقي العقاري (البائع) ببناء عقار في أجل محدد، ويلتزم المكتتب (المشتري) بتسديد الثمن على دفعات حسب تقدم الأشغال. هذا العقد هو عقد رسمي يتم إبرامه أمام الموثق، ويعتبر الأداة القانونية التي تحكم العلاقة بين المرقين العقاريين الخواص والمشترين. السكن الترقوي العمومي (LPP) يندرج بشكل كبير تحت هذا الإطار.

صيغ السكن العمومي المدعم

إلى جانب البيع المباشر من المرقين الخواص، توفر الدولة صيغاً مدعمة تستهدف شرائح مختلفة من المجتمع، وتعتبر شكلاً من أشكال البيع بالتقسيط، وأشهرها:

• البيع بالإيجار (Location-Vente – صيغة AADL): هذه الصيغة فريدة من نوعها، حيث تبدأ العلاقة القانونية على أساس عقد إيجار، يدفع فيه المستفيد أقساطاً شهرية تعتبر كبدل إيجار. بعد تسديد كامل الأقساط على مدى فترة تصل إلى 25 سنة، يتم نقل ملكية السكن إلى المستفيد. على الرغم من أنها تسمى “بيع بالإيجار”، إلا أنها في جوهرها تمثل عملية تمليك بالتقسيط طويلة الأمد.
• السكن الترقوي العمومي (Logement Promotionnel Public – LPP): هذه الصيغة موجهة لذوي الدخل المتوسط، وهي أقرب إلى البيع على التصاميم الكلاسيكي. يقوم المستفيد بدفع مساهمة أولية، ثم يسدد باقي المبلغ على دفعات، أو غالباً عن طريق قرض بنكي مدعم. الملكية هنا تنتقل بشكل أوضح بعد إتمام الدفعات أو الحصول على القرض البنكي، مع وجود بعض القيود على البيع في السنوات الأولى.

الإطار القانوني المنظم لعمليات البيع بالتقسيط

تستند عمليات البيع بالتقسيط للمساكن في الجزائر على ترسانة قانونية محكمة تهدف لحماية كل الأطراف، سواء المكتتب أو المرقي العقاري. أبرز هذه النصوص هي:

• القانون رقم 11-04 المؤرخ في 17 فبراير 2011: هو حجر الزاوية الذي ينظم نشاط الترقية العقارية، ويحدد بدقة شروط عقد البيع على التصاميم، التزامات المرقي، وضمانات المكتتب.
• المرسوم التنفيذي رقم 13-253 المؤرخ في 2 يوليو 2013: يحدد هذا المرسوم شروط وكيفيات سير صندوق ضمان واتمام الصفقات في مجال الترقية العقارية (FGCMPI)، وهو آلية حماية أساسية للمكتتبين.
• المرسوم التنفيذي رقم 01-105 المؤرخ في 23 أبريل 2001: هو النص المؤسس لصيغة البيع بالإيجار (AADL)، ويحدد شروط وكيفيات الحصول على هذه المساكن، وقد تم تعديله وتتميمه عدة مرات لمواكبة التطورات.
• المرسوم التنفيذي رقم 14-203 المؤرخ في 15 يوليو 2014: يحدد شروط وكيفيات الحصول على السكن الترقوي العمومي (LPP).

شروط الاستفادة من السكن بصيغة البيع بالتقسيط (LPP و AADL)

للاستفادة من صيغ السكن المدعمة، تضع الدولة شروطاً صارمة تهدف إلى توجيه الدعم لمستحقيه الفعليين. تختلف هذه الشروط بشكل جوهري بين صيغة AADL و LPP.

أولاً: شروط الاستفادة من السكن الترقوي العمومي (LPP)

هذه الصيغة موجهة للأشخاص الذين يتجاوز دخلهم الحد الأقصى المطلوب في صيغة “عدل”. الشروط الأساسية هي:

• شرط الدخل: يجب أن يتراوح الدخل الشهري للأسرة (الزوج والزوجة معاً) بين مرة واحدة (01) وست (06) مرات الأجر الوطني الأدنى المضمون (SNMG). (ملاحظة: يتم تحيين هذا السقف بشكل دوري من قبل السلطات).
• الملكية العقارية: ألا يمتلك المكتتب أو زوجه ملكية تامة لأي عقار ذي طابع سكني.
• الاستفادة من إعانات الدولة: ألا يكون المكتتب أو زوجه قد استفادا من قبل من أي إعانة مالية من الدولة مخصصة للسكن.
• الجنسية: يجب أن يكون المكتتب حاملاً للجنسية الجزائرية.

ثانياً: شروط الاستفادة من صيغة البيع بالإيجار (AADL)

تستهدف هذه الصيغة أصحاب الدخل المحدود والمتوسط، وشروطها كالآتي:

• شرط الدخل: أن يتراوح الدخل الشهري للأسرة بين مبلغ يفوق 24,000 دج ويقل أو يساوي ست (06) مرات الأجر الوطني الأدنى المضمون (SNMG).
• شروط الملكية والإعانات: نفس الشروط المطبقة في صيغة LPP، أي عدم امتلاك أي عقار سكني وعدم الاستفادة المسبقة من إعانة الدولة للسكن.
• الإقامة: غالباً ما يتم ربط الاستفادة بمقر إقامة أو عمل المكتتب في الولاية التي يتقدم فيها بالطلب.

الوثائق المطلوبة لتكوين ملف السكن (الملف الإداري)

يعد تحضير الملف الإداري بدقة الخطوة الحاسمة للقبول في أي من الصيغتين. أي نقص أو خطأ في الوثائق قد يؤدي إلى رفض الملف. إليك قائمة بالوثائق الأساسية المطلوبة عادة عند فتح باب الاكتتاب.

الملف الأولي للاكتتاب (AADL و LPP)

• استمارة التسجيل الأولي التي يتم تحميلها من الموقع الرسمي.
• نسخة من بطاقة التعريف الوطنية البيومترية.
• شهادة ميلاد رقم 12 للمكتتب والزوج (للمتزوجين).
• بطاقة عائلية للمتزوجين أو شهادة عدم الزواج للعزاب.
• شهادة إقامة.
• تصريح شرفي (يتم تحميل نموذجه من الموقع الرسمي) يقر فيه المكتتب بصحة المعلومات المقدمة وأنه يستوفي شروط الأهلية.
• إثبات الدخل:
  • للأجراء: شهادة عمل وكشوف الراتب للأشهر الثلاثة الأخيرة.
  • لغير الأجراء (تجار، مهن حرة…): نسخة من السجل التجاري أو بطاقة الحرفي، آخر تصريح ضريبي (C20)، شهادة تحيين من CASNOS.
  • للمتقاعدين: شهادة التقاعد.

ملاحظة هامة: هذه قائمة عامة، وقد تطلب الهيئات المعنية (وكالة AADL أو المؤسسة الوطنية للترقية العقارية ENPI) وثائق إضافية حسب كل حالة.

إجراءات الحصول على سكن بالتقسيط خطوة بخطوة

تمر عملية الحصول على سكن ضمن هذه الصيغ بعدة مراحل رئيسية، تتطلب صبراً ومتابعة دقيقة من طرف المكتتب.

1. مرحلة التسجيل الإلكتروني

تبدأ العملية بإعلان رسمي من وزارة السكن بفتح باب التسجيلات. يتم التسجيل حصرياً عبر المنصات الإلكترونية المخصصة لوكالة AADL أو مؤسسة ENPI. يقوم المكتتب بملء استمارة المعلومات وتحميل الوثائق المطلوبة.

2. دراسة الملف والرد المبدئي

بعد غلق باب التسجيلات، تقوم المصالح المختصة بدراسة الملفات والتحقق من استيفاء الشروط عبر مطابقة المعلومات مع البطاقيات الوطنية (مثل السجل العقاري وصناديق الضمان الاجتماعي). يتم الرد على المكتتبين إلكترونياً بالقبول المبدئي أو الرفض مع ذكر السبب.

3. دفع الشطر الأول واختيار المواقع

يتم استدعاء المكتتبين المقبولين لدفع الشطر الأول من قيمة السكن، والذي يمثل نسبة مئوية محددة (عادة 10% إلى 20%). بعد الدفع، يتم استدعاؤهم لاحقاً لاختيار مواقع سكناتهم إلكترونياً حسب أقدمية التسجيل.

4. توقيع العقد

بعد تحديد السكن، يتم استدعاء المستفيد للتوقيع على العقد. في حالة LPP، غالباً ما يكون “عقد بيع على التصاميم” أمام الموثق. أما في حالة AADL، فهو “أمر بالدفع” وعقد خاص بصيغة البيع بالإيجار.

5. دفع الأقساط المتبقية

يستمر المستفيد في دفع الأقساط المتبقية. في صيغة LPP، قد يتم اللجوء إلى قرض بنكي لتغطية المبلغ المتبقي. في صيغة AADL، يتم تحويل الدفعات إلى أقساط شهرية بعد استلام المفاتيح.

6. استلام السكن ونقل الملكية

عند اكتمال بناء المشروع، يتم استدعاء المستفيدين لاستلام مفاتيح سكناتهم بعد دفع آخر شطر قبل الاستلام. تبدأ من هنا مرحلة تسديد الأقساط الشهرية (في AADL) أو أقساط القرض البنكي (في LPP). لا يتم نقل الملكية النهائي وتوثيقه في عقد رسمي إلا بعد تسديد كامل ثمن السكن.

مقارنة بين صيغة AADL وصيغة LPP

الأسئلة الشائعة (FAQ) حول البيع بالتقسيط للمساكن

هل يمكنني بيع سكن AADL أو LPP بعد الحصول عليه؟

بالنسبة لسكن AADL: لا يمكن بيعه إلا بعد تسديد كامل ثمنه والحصول على عقد الملكية النهائي، ورفع الرهن الذي يكون لصالح الدولة. هناك شرط قانوني يمنع بيع السكن لمدة معينة (شرط عدم التنازل)، ويجب التأكد من رفع هذا الشرط قبل أي عملية بيع.

بالنسبة لسكن LPP: شروط البيع أكثر مرونة، ولكنها تبقى مقيدة. يمكن بيعه بعد الحصول على عقد الملكية، ولكن غالباً ما يشترط تسديد كامل القرض البنكي أولاً. يجب مراجعة العقد الموثق بدقة لمعرفة الشروط الخاصة بعدم التنازل.

ماذا يحدث في حال عجزي عن تسديد الأقساط؟

في حالة التخلف عن دفع الأقساط، سواء في صيغة AADL أو LPP، تقوم الهيئة المعنية (AADL أو ENPI) بإرسال إعذار رسمي للمستفيد لتسوية وضعيته في أجل محدد. إذا استمر العجز، يمكن للهيئة اللجوء إلى الإجراءات القانونية التي قد تصل إلى فسخ العقد واسترجاع السكن، مع تطبيق العقوبات والغرامات المنصوص عليها في العقد. يمكنك قراءة المزيد من التفاصيل على موقع أخبار دز.

هل سعر السكن نهائي أم يمكن أن يتغير؟

في صيغتي AADL و LPP، يكون السعر المحدد عند توقيع العقد نهائياً ولا يخضع للتغيير. هذا يعتبر من أهم ضمانات هذه الصيغ. أما في حالة التعامل مع مرقٍ عقاري خاص ضمن إطار البيع على التصاميم، يجب أن ينص العقد الموثق بوضوح على الثمن النهائي وشروط مراجعته إن وجدت، وذلك وفقاً لأحكام القانون 11-04 الذي يضع قيوداً صارمة على أي زيادة غير مبررة في السعر.

ما هي الضمانات القانونية التي تحميني كمكتتب من تأخر المرقي العقاري؟

القانون 11-04 يوفر حماية قوية للمكتتب. يلزم القانون المرقي العقاري بتقديم ضمان مالي لإتمام الأشغال، يتم إيداعه لدى صندوق الضمان والكفالة المتبادلة للترقية العقارية (FGCMPI). في حال عجز المرقي أو إفلاسه، يتدخل هذا الصندوق لضمان إكمال المشروع أو تعويض المكتتبين. كما ينص القانون على عقوبات جزائية وغرامات مالية ضد المرقين الذين لا يحترمون آجال التسليم المحددة في العقد.

الخاتمة

إن فهم الفروقات الدقيقة بين صيغ البيع بالتقسيط المتاحة في الجزائر، والتحضير الجيد للملف الإداري، ومعرفة حقوقك والتزاماتك القانونية، هي مفتاح النجاح في رحلة امتلاك سكن. سواء اخترت صيغة AADL أو LPP أو تعاملت مع مرقٍ خاص، يبقى العقد الموثق هو المرجع الأساسي الذي يحمي حقوقك، وقراءة كل بنوده بعناية قبل التوقيع أمر لا غنى عنه.

المصادر والمراجع

• القانون رقم 11-04 المؤرخ في 14 ربيع الأول عام 1432 الموافق 17 فبراير سنة 2011، يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية. (الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية).
• المرسوم التنفيذي رقم 01-105 المؤرخ في 29 صفر عام 1422 الموافق 23 أبريل سنة 2001، يحدد شروط وكيفيات شراء المساكن المنجزة بأموال عمومية أو مصادر بنكية أو أي أموال أخرى في إطار البيع بالإيجار.
• المرسوم التنفيذي رقم 14-203 المؤرخ في 18 رمضان عام 1435 الموافق 15 يوليو سنة 2014، يحدد شروط وكيفيات الحصول على السكن الترقوي العمومي.
• الموقع الرسمي لوزارة السكن والعمران والمدينة.